Jan Bikker von 1Box: ‘Containerbetriebene Lagerung hat eine große Zukunft’.
Vor kurzem haben wir Jan P. Bikker vom erfolgreichen Selfstorage-Unternehmen 1Box interviewt. Er spricht über seinen Einstieg in die Welt der Selbstlagerung, die verschiedenen Strategien, die das Unternehmen anwendet, um weiter zu wachsen, und warum sich 1Box für die Z-Box-Container von USC entschieden hat.
Einführung
“Ich habe 1999 für das US-Unternehmen Devon Self-Storage mit der Selbstlagerung begonnen. Das war auch eines der ersten Selfstorage-Unternehmen, das in den Niederlanden tätig war. Im Jahr 2006 wurde das Unternehmen an mehrere Parteien verkauft, unter anderem an City-Box, wo ich dann Franchise-Koordinatorin wurde. Kurz vor der Übernahme von City-Box durch Shurgard habe ich selbst mit vier Mietobjekten in den Niederlanden begonnen.
Als ich 2017 auf eine finanzielle Party stieß, begann ich mit Selfstorage in Rijswijk und Groningen in zwei eigenen Räumlichkeiten. 2019 werde ich ein Joint Venture mit Volta Global mit Sitz in Miami gründen. Von dort aus haben wir in den Niederlanden erheblich expandiert. Letzte Woche habe ich die 27. Filiale in den Niederlanden eröffnet, und mehrere weitere sind auf dem Weg. Wir selbst denken, dass wir in Sachen Expansion auf halbem Wege sind. Wir hoffen, dass wir in drei Jahren rund 50 Filialen in den Niederlanden haben werden”.
Wie sind Sie in die Welt der Selfstorage-Branche gekommen?
“Ich hatte einen Abschluss in Bauwesen und hätte das Bauunternehmen meines Vaters übernehmen können, habe mich aber letztendlich dagegen entschieden. Damals hatte ich mein eigenes Immobilienbüro. Aber das hat mich auch nicht glücklich gemacht. Dann suchte Devon einen Entwicklungsmanager für Europa, eine Position, die alle meine Fähigkeiten, wie z. B. meinen architektonischen Scharfsinn und meine Erfahrung als Immobilienmakler mit Schätzungen, in sich vereinte. Seitdem habe ich gesehen, wie sich das Produkt Selfstorage im Laufe der Jahre entwickelt hat, und ich bin immer noch jeden Tag aufs Neue davon begeistert.
Ich erkannte sofort das Potenzial dieser Art der Speicherung. Dann ging ich auch für eine Weile nach Amerika, um zu sehen, wie der Selfstorage-Markt dort aussieht. Dort funktioniert es gut, weil es viele große Städte mit dicht bebauten Gebieten gibt. Wenn man die Niederlande aus amerikanischer Sicht betrachtet, könnte man sich unser Land auch als eine einzige große Stadt vorstellen, nur dass es hier noch kaum Selfstorage gab.
Nach den USA war der Aufstieg von Selfstorage zuerst in England zu beobachten, logischerweise als angelsächsisches Land, und dann kam unser Land, auch weil wir hier gut Englisch sprechen.”
Einführung in die USC
“USC kannte ich bereits beim Namen. Das erste Mal, dass ich USC begegnete, war, als 1Box in Hellevoetsluis die Filiale von Safe Store Storage übernahm. Dort standen eine Reihe von USC-Containern. Wir haben sie uns genau angesehen und waren dann begeistert. Inzwischen haben wir bereits Z-Boxen an unseren Standorten in Utrecht und Breda. Sie sind auch für den Standort Barendrecht geplant. Mit der Z-Box können wir mehr Quadratmeter an Außenflächen nutzen”.
Warum hat sich 1Box für USC-Container entschieden?
“Die Selbstlagerung hat vielerorts mit der Nutzung von Schiffscontainern begonnen. Im Vereinigten Königreich sind Selfstorage-Anlagen mit 50 bis 100 Schiffscontainern sehr verbreitet. Doch diese nicht isolierten Behälter leiden alle unter demselben Problem: Kondensation. Der Grund dafür ist, dass das Klima in Westeuropa nicht für die Verwendung von nicht isolierten Containern geeignet ist. Bei den Containern der USC gibt es dieses Problem nicht. Sie brauchen nicht einmal eine dicke Isolierung, solange Sie den Temperaturunterschied kontrollieren. Und außerdem sieht es viel solider und schöner aus. Auch die Alterung ist viel weniger sichtbar. Seecontainer haben oft ein ganzes Leben hinter sich, bevor sie für die Selbstlagerung verwendet werden, und weisen daher oft viele Dellen und Beulen auf.
Wir hatten also bereits Erfahrung mit USC in Hellevoetsluis. in Utrecht übernahm Janus die Innenausstattung, und es war von Anfang an klar, dass wir die Außencontainer von USC für die Füllung wählen würden. Der Vorteil von USC-Containern besteht darin, dass sie leichter zu bewegen sind und modular eingesetzt werden können.
Das Aufstellen von Containern ist eigentlich nur mit einer Genehmigung möglich, auch wenn das nicht jeder weiß und auch wenn man sie leicht wieder entfernen kann. “In vielen Außenbereichen lässt der Flächennutzungsplan das Aufstellen von Containern nicht zu.
Der Erfolg von 1Box
“Wir haben bei 1Box ein sehr gutes Team zusammengestellt. Dies ermöglicht es uns, unser Geschäftsmodell auch in anderen Ländern einzuführen. Wir machen die Dinge eindeutig anders, auch besser, denken wir, stur wie wir sind, und das spiegelt sich in den Zahlen wider.
Die persönliche Ansprache ist bei uns viel stärker ausgeprägt als bei vielen anderen Marktteilnehmern. Bei Selfstorage denkt jeder an einen physischen Ort, an dem man Dinge lagern kann, was an sich sinnvoll ist. Wir sehen das allerdings etwas anders. Wir wollen einen Bedarf decken. Der durchschnittliche Selfstorage-Betreiber fragt den Kunden: “Wie viele Quadratmeter benötigen Sie? Wir fragen: “Womit können wir Ihnen helfen? Bei uns ist das in der gesamten Organisation umgesetzt worden. Sie finden das auf der Website, in den Anträgen, die wir bearbeiten, wenn wir einen Vertrag haben. Damit können wir bei unseren Kunden punkten. Das erreichen wir, indem wir unsere Filialleiter fast täglich darin schulen. Wir haben dafür ein sehr strenges Programm, und die Begeisterung der Filialleiter dafür ist wirklich unübertroffen. Es bedeutet, anders zu denken und anders zu präsentieren.
Darüber hinaus verfügen wir dank des Joint Ventures mit Miami über viel Wissen und Know-how aus Amerika. Denken Sie nur an Softwarepakete für Preisangaben, die Ermittlung von Wettbewerbspositionen, die Verkehrsintensität in der Umgebung von Filialen und demografische Daten über das Gebiet um vorgeschlagene und bestehende Standorte. So können wir viel bessere Marketingentscheidungen treffen oder nach geeigneten Selfstorage-Standorten suchen. Optimale Standorte gibt es vielleicht nur wenige, aber dafür kann man viele Dinge optimieren. Hinter dem Erfolg von 1Box steckt also eine Menge unsichtbares Wissen. Messen ist Wissen.”
Kurzfristige Zukunft des Selfstorage
“Die größeren Selfstorage-Unternehmer sehen, dass nur 25 Prozent der Menschen hier in den Niederlanden noch wissen, was Selfstorage bedeutet. Wenn dieser Prozentsatz steigt, werden auch die Nutzerzahlen automatisch wachsen. Das bedeutet, dass es noch viel zu tun gibt. Dank Unternehmen wie Shurgard und ALLSAFE, die sich an gut sichtbaren Standorten befinden und viel Werbung machen, steigt der Bekanntheitsgrad von Selfstorage bereits erheblich. Wir sind dabei, uns darauf einzulassen. Übrigens ist es nicht unser Ziel, der größte zu werden, sondern den dritten Platz zu halten.
Darüber hinaus sind wir auch in anderen europäischen Ländern tätig. Angefangen haben wir in Frankreich, jetzt sind wir in Belgien, Deutschland, Spanien, Italien und Österreich tätig. Es gibt noch viel Spielraum, um unsere Formel weiter auszubauen. Unser Modus Operandi ist, dass wir zunächst einen lokalen Selfstorage-Betreiber/Unternehmen erwerben, da sie die lokalen Besonderheiten des Marktes kennen. Von dort aus werden wir weiter expandieren.”
Unternehmer, die ein Selfstorage-Unternehmen gründen wollen?
“Wenn es sich nicht um eine signifikante Anzahl von Einheiten handelt, würde ich es nicht unbedingt empfehlen. Wir sind hier noch nicht bereit dafür. In Amerika füllen sie Standorte mit einigen hundert Containern, aber das ist oft in sonnigeren Klimazonen. Die Menschen hier bevorzugen das trockene Be- und Entladen und entscheiden sich häufiger für Innengeräte als für Außengeräte. Aber es ist auch schwer für mich, in die Zukunft zu sehen.
Ich würde jetzt nicht selbst damit anfangen. Beim ersten Mal werden Sie es wahrscheinlich noch schaffen, Ihre Geräte voll zu bekommen, aber nach durchschnittlich 1,5 Jahren werden Sie sehr nervös, weil die ersten Kunden wieder weggehen. Man braucht dann eine ziemliche Marketingmaschine, um die Branche wieder aufzufüllen.
Selfstorage ist kein Geschäftsmodell, das man einfach durchdrücken kann. Um Ihre Einheiten voll zu halten, müssen Sie von Anfang an ständig Werbung machen. Wenn Sie das erst tun, wenn die Abwanderung bereits begonnen hat, sind Sie zu spät dran und müssen plötzlich viel Marketingbudget freisetzen. Wir haben jetzt den Vorteil des großen Maßstabs. Unser Marketingbudget beläuft sich zwar auf mehrere Tonnen pro Jahr, aber wir können es auf alle Filialen verteilen.”